地址或姓名变化后原则上两年内登记

从2026年4月1日起，日本不动产登记名义人在地址、姓名或法人名称发生变化时，原则上必须在变化之日起两年内办理变更登记。对于新制度实施前已经发生地址或姓名变化的业主，东京法务局说明原则上应在2028年3月底以前完成登记。制度改革的背景之一，是过去大量房产登记信息长期未更新，造成土地所有人难以确定的问题。

部分情况可通过住民基本台账网络核实

东京法务局表示，办理地址变更登记时，通常需要能够证明从登记地址到现地址迁移过程的住民票或户籍附票等资料。但如果法务局可以通过住民基本台账网络确认地址变化事实，部分证明材料可以省略。法务省还推出“Smart Change Registration”机制，符合条件的业主先提交检索信息后，未来部分地址变化可由法务局依职权处理。

迁居海外后长期不更新登记可能增加出售难度

对于外国业主以及购买日本房产后迁居海外的人而言，最需要注意的是登记地址与实际地址长期不一致。如果出售时才发现登记簿仍是多年前的日本地址，就可能需要额外证明现身份与登记名义人的连续关系。海外居住时间越长，可取得的日本国内证明资料可能越有限。因此，地址登记已经成为日本房产持有期间需要持续管理的事项，而不仅是买入和出售时才处理的问题。