出租住宅推动东京连续第四个月增长

东京都住宅政策本部于2026年9月4日公布7月住宅开工数据。全东京新建住宅开工10,939户，同比增长6.6%，连续第四个月增加。自住住宅为1,147户，同比增长9.8%；出租住宅为6,820户，同比增长10.4%；分售住宅为2,944户，同比下降0.9%。其中出租住宅是本轮供应增长的重要推动因素。东京人口、就业和教育资源高度集中，租赁需求仍有支撑，但土地和建筑成本上升，使不同区域的新建项目盈利能力出现明显差异。

分售公寓下降15%，独栋住宅增长19.3%

分售住宅内部的走势并不一致。公寓开工1,376户，同比下降15.0%；独栋住宅1,563户，同比增长19.3%。东京新建公寓受到土地取得成本、施工费和设备成本上涨影响，销售总价持续处于高位。如果公寓新供应继续收缩，可能进一步影响二手公寓价格和成交结构。另一方面，独栋住宅供应明显增加，也可能成为部分无法接受高价公寓家庭的替代选择。

海外投资者需要区分出租市场与分售市场

外国买家和非居民投资东京房地产时，不能只看东京整体住宅开工增长。出租住宅增加意味着部分区域未来租赁竞争可能加大，而分售公寓减少则可能继续维持新房的稀缺性。东京核心三区7月开工610户，同比增长13.2%，但核心区域的稀缺性与全东京供应总量上升并不是同一概念。投资者应把新房供应、二手成交价格、租金和空置情况放在一起分析。