价格上涨，但成交件数明显减少
根据东日本不动产流通机构2026年7月市场数据，东京都二手公寓成交1863件，同比减少13.9%，但平均成交价格达到7004万日元，同比上涨2.2%。二手独栋住宅也呈现类似走势：成交482件，同比减少9.9%，平均价格6132万日元，同比上涨4.4%。土地成交466件，同比减少17.7%，平均成交价格6965万日元，同比上涨11.3%。这说明至少在7月，东京房地产尚未出现平均成交价格全面下降，但市场流动性已经弱于去年同期。
成交量下降不等于房价已经转跌
平均成交价格会受到成交物业结构影响。例如都心、车站附近、较新楼龄的高价物业成交占比增加，就可能推高平均价格，即使其他区域成交减少。同时，如果卖方报价和买方预算之间的差距扩大，挂牌时间可能延长，并最终出现降价。外国人和非居民购买东京房产时，与其参考“东京平均7004万日元”，更应比较具体行政区、车站距离、楼龄、面积、楼层及管理状况相近的真实成交案例。
卖方需要重新重视定价，买方可以加强筛选
对准备出售物业的业主而言，平均价格仍在上涨是有利因素，但成交量下降意味着过高报价更容易导致长期滞销。买方则可以重点关注挂牌时间较长或已经调价的房源。海外投资者还需要把管理费、修缮积立金、固定资产税、实际可出租租金、空置期、未来出售价格以及汇率风险纳入收益测算。当前东京市场并不能简单定义为“卖方市场”或“买方市场”，不同地区和价格区间之间的分化正在变得更加重要。