非居住者の取得は原則20日以内に報告

財務省が案内する外為法上の制度では、非居住者が日本国内の不動産、または抵当権や賃借権など不動産に関する権利を取得した場合、原則として取得後20日以内に「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を日本銀行経由で財務大臣へ提出する必要がある。取得者本人だけでなく、日本国内の不動産仲介会社など居住者である代理人が提出することもでき、書面に加えてオンライン提出も可能だ。外国人購入者にとって、登記や売買代金の決済とは別に確認すべき行政手続となる。

2026年4月以降は免除ケースを明確化

財務省FAQによると、2026年4月1日以降の取得では一定の場合に報告が不要となる。代表例は、非居住者本人またはその親族・従業員等の居住目的で取得する不動産、非営利業務を行うための不動産、本人の事務所として利用する不動産などだ。一方、別荘やセカンドハウスは居住目的の免除には該当しないと明記されている。取得目的によって報告要否が変わるため、国籍だけで一律に判断する制度ではなく、『非居住者か』『何のために取得するか』が重要になる。

投資目的の海外購入者は決済前から確認を

海外から日本の賃貸用マンション、一棟収益物件、別荘などを取得する場合は、売買契約時だけでなく決済後の届出まで取引スケジュールに組み込む必要がある。代理提出を行う場合でも、報告義務の主体は取得者である点に注意したい。外為法上の報告は、不動産を所有できるかどうかを判断する一般的な購入許可制度とは性格が異なる。個別取引では居住区分、取得目的、権利の内容によって取扱いが異なるため、最新の財務省・日本銀行の様式と説明を確認することが重要だ。