通常の売買以外にも源泉徴収の可能性

国税庁が公表する非居住者等からの不動産取得に関する案内では、通常の売買だけでなく、交換、競売、代物弁済などによって不動産を取得した場合にも源泉徴収が必要となることがあると説明している。代物弁済とは、金銭などの債務を弁済するため、当事者の合意に基づき別の財産を給付する取引である。不動産がその対象となる場合、一般的な売買とは資金の流れが異なるため、税務上の取扱いを別途検討する必要がある。

債務の消滅と不動産移転の関係

代物弁済による不動産取得では、債権額、不動産の評価額、消滅する債務の範囲などが重要な取引条件となる。金銭による売買代金の支払いがない場合でも、非居住者等からの取得に関する源泉徴収制度の適用可能性がなくなるとは限らない。国税庁は通常の不動産購入における源泉徴収税率を原則10.21％と案内しているが、代物弁済の個別案件については当事者の属性や取引内容を踏まえた判断が必要となる。

国際取引では契約内容の整理が重要

海外居住者や外国法人が関係する代物弁済では、債権債務の関係、移転する不動産、登記手続き、税務上の支払認定など複数の論点が生じる。所有権移転登記の手続きと税務上の義務は別の問題であり、登記が可能であることだけで税務上の取扱いが確定するわけではない。また、債務の一部のみを不動産で弁済する場合には、残債務の有無や契約内容も重要となる。国際的な不動産取引では、形式的な契約名称だけでなく、実際の権利移転と債務消滅の内容を正確に把握する必要がある。