日本已不再是过去的零利率环境

日本央行在2026年初已将无担保隔夜拆借利率引导在约0.75%的水平，并在年内持续调整和审视货币政策。房地产融资环境与过去长期零利率时代明显不同。

利率上升会直接压缩投资现金流

对于使用贷款的收益型房地产，即使租金不变，借款利率上升也会提高利息支出并降低净现金流。初始收益率较低的东京核心物业受影响尤其明显。

购买前应进行利率压力测试

投资者应计算利率进一步上升时的还款额、债务覆盖率和实际净收入。即使全现金购买，也要考虑融资收紧可能影响未来买家数量和出售价格。