0.75%的政策利率改变长期低成本融资环境

日本央行在2026年1月金融政策会议上决定，引导无担保隔夜拆借利率维持在0.75%左右。日本央行6月发布的资料显示，政策利率在2025年12月已经从此前约0.5%提高到0.75%左右。日本房地产市场长期受益于极低的融资成本，因此利率上升不仅影响自住购房者，也改变使用贷款购买收益型不动产的投资计算。

物业收益率与贷款利率之间的差距更重要

对于使用贷款的投资物业，如果租金收益率没有同步提高，而借款利率上升，偿还本息后的现金流就会减少。东京核心区等总价高、表面收益率较低的资产受到的影响尤其明显。现金买家不直接承担贷款利率上升，但如果市场中大量贷款型买家的购买能力下降，也可能间接影响成交价格。

海外投资者同时面临利率与汇率变量

外国投资者还需要考虑日元汇率。现金购房虽然可以降低日本融资利率影响，但买入和卖出之间仍有汇率风险。如果在日本贷款，则需要同时计算利息成本。在2026年的市场环境下，继续假设日本利率永远接近零并不适合作为长期投资模型。未来日本央行政策、长期利率和银行贷款条件都值得持续观察。