港区平均租金接近23区平均的1.9倍
东日本不动产流通机构公布的2026年4月至6月租赁成交数据显示，东京23区出租公寓共成交18,218件，平均月租约13.2万日元，平均面积33.96平方米，每平方米租金3,899日元。港区成交695件，平均月租24.6万日元，平均面积41.00平方米，每平方米租金5,994日元。即使都位于东京，不同区、车站、面积、楼龄和建筑等级之间的租金差也非常明显。因此，仅根据“东京平均租金”预测某一套投资公寓的收入，容易出现较大偏差。
投资测算应使用实际成交租金而非挂牌租金
房地产网站上的挂牌租金非常容易查询，但房东真正收到的是最终签约后的租金。如果为了追求较高月租而提高挂牌价格，却使空置期增加一至两个月，全年租金收入反而可能下降。东京核心区高端住宅的月租金额较大，一个月空置造成的绝对损失也更明显。海外房东应要求管理公司提供附近类似房源的实际成交租金、平均招租时间、续约情况以及免租期、礼金等实质租赁条件，而不应只依据网络挂牌价格计算收益。
租金上涨不一定能够提高投资收益率
东京租金处于高位，但投资公寓的购买价格同样很高。如果购买价格上涨速度高于租金，表面收益率即使在租金上涨时也可能继续下降。扣除管理费、修缮基金、出租管理费、固定资产税、设备更换、退租恢复和空置后，实际净收益还会进一步减少。因此，“港区租金高”并不自动意味着投资回报一定更高。2026年投资东京出租住宅时，应把真实成交租金、购入价格和长期入住率放在同一个模型中，并扣除完整持有成本后再比较项目收益。