買主側に源泉徴収義務が生じる取引

国税庁が2026年4月1日現在の法令に基づき公表している案内では、非居住者や外国法人から日本国内の土地・建物などを購入し、国内で譲渡対価を支払う場合、買主は原則として支払額の10.21％を源泉徴収する必要がある。源泉徴収義務は法人だけでなく個人にも生じ得る。売主が外国籍かどうかだけで判断するのではなく、日本の税法上の居住区分が重要となる。

自己居住用で1億円以下の場合は例外

買主が個人で、自分または親族の居住用として取得し、譲渡対価が1億円以下の場合には、源泉徴収を要しない例外が設けられている。一方、法人が購入する場合や投資目的の取得では、この例外を当然に適用することはできない。源泉徴収した税額は、原則として支払った月の翌月10日までに納付する。取引代金の支払い時点で、源泉徴収の適用関係を整理しておく必要がある。

海外売主の手取り額と決済実務

源泉徴収は売却益そのものに一律10.21％を課税する制度ではなく、原則として譲渡対価を基準に徴収する仕組みである。このため、売却益が小さい場合でも決済時に受け取る金額が大きく減る可能性がある。源泉徴収された金額と最終的な税負担の関係は、申告内容や適用法令によって判断される。海外居住者が日本不動産を売却する際には、売買代金の受領方法、源泉徴収、申告、海外送金を別々の手続として理解することが重要となる。