买方原则上承担预扣税义务

根据日本国税厅截至2026年4月1日的税务指引，从非居民个人或外国法人购买日本境内土地、建筑物，并在日本境内支付交易价款时，买方原则上需要按照支付金额的10.21%预扣所得税。该义务不仅可能适用于公司，也可能适用于个人买方。判断是否需要预扣税，关键在于卖方的日本税法居民身份，而不能仅凭国籍判断。

符合条件的个人自住购房存在例外

如果买方为个人，购房目的是本人或亲属居住，而且交易价款不超过1亿日元，则可能适用无需预扣税的例外规定。公司购买或投资用途购房不能当然适用这一例外。已经预扣的税款原则上应在支付交易价款的次月10日前缴纳。因此，交易双方需要在结算前明确适用条件。

卖方实际到账金额可能明显减少

10.21%的预扣税原则上按照房地产交易价款计算，而不是简单按照卖方获得的利润计算。因此，即使出售所得利润不高，卖方在结算时实际收到的金额仍可能明显低于合同价格。预扣税与最终应纳税额之间的关系，需要根据具体申报情况及适用税法判断。海外业主出售日本房产时，应将交易结算、预扣税、税务申报和跨境汇款视为不同的环节。