同比保持增长，但月度动能下降
日本国土交通省8月31日公布2026年7月建筑开工统计。由于自住住宅、出租住宅和分售住宅均增加，新建住宅开工总量同比增长8.2%。不过，经季节调整后的年率较6月下降1.6%。6月新建住宅开工曾同比增长18.6%，季节调整年率环比也增长3.9%，因此7月数据反映出与去年同期相比仍保持增长，但与前一个月相比动能有所减弱。此外，民间非住宅建筑中的办公楼、商店、工厂和仓库也较去年同期增加。
住宅开工是判断未来供应的重要领先指标
住宅开工统计记录的是开始建设的住宅，而不是已经出售或交付的住宅，因此可以用于判断未来几个月到数年的新房供应。出租住宅开工增加可能带来未来租赁库存增加，分售住宅增加则会影响新建公寓和独栋住宅供应。但全国开工增加并不意味着所有地区都会供过于求。东京23区车站附近住宅与人口减少地区的出租住宅具有完全不同的需求结构。同时，建筑费、人工费和土地价格较高，即使供应数量增加，也不一定直接导致房价下降。
海外投资者应提前观察未来竞争项目
对于购买新建出租住宅或整栋收益物业的投资者，开工数据可以帮助判断未来竞争供给。目前租金和入住率良好的区域，如果周边同时建设大量出租住宅，几年后招租条件可能发生变化。相反，新建项目较少的地区，现有物业可能具有更高稀缺性。海外投资者除了查看当前租金和入住率，还可以结合附近建筑计划、再开发项目以及地区住宅开工情况，评估未来竞争环境。接下来需要观察8月以后开工是否继续保持同比增长，以及融资和建筑成本上升是否抑制新增供应。