ARES更新日本房地产投资指数，投资判断从涨价转向综合风险收益

最新数据覆盖至2026年5月的部分业绩

日本不动产证券化协会ARES于8月28日更新ARES Japan Property Index（AJPI）等房地产投资指标。根据协会说明，2025年11月以前的数据为确定值，2025年12月至2026年5月为暂定值；J-REIT数据覆盖至2026年5月决算期，私募基金覆盖至2026年4月。AJPI用于衡量日本核心型房地产的投资表现，将租金等产生的收入收益率与房地产价值变化产生的资本收益率结合起来计算。

房地产投资不能只看房价是否上涨

个人投资者往往首先关注物业价格上涨幅度，但真正的投资回报还包括持有期间的租金收入。ARES在8月20日还公布了利用AJFI分析房地产风险与收益的方法研究，这意味着日本机构房地产市场越来越强调类似股票、债券投资的风险收益比较。对海外投资者而言，这类指标也有助于将日本房地产与本国房地产、债券或其他资产进行较为统一的比较。

具体物业仍需与市场基准分别分析

AJPI是市场层面的参考指标，并不代表某一套公寓或整栋收益物业能够获得相同回报。实际收益受到购买价格、出租率、租金、维修费用、固定资产税、管理费用、贷款利率和出售费用影响。海外投资者还需要承担日元汇率变化带来的收益或损失。因此，与其只比较所谓表面收益率，更合理的方式是计算物业的预计总收益，再与日本机构房地产市场的基准数据进行比较。