居住海外仍可能承担日本税务义务

日本国税厅依据2026年4月1日现行法律公布的说明指出，日本非居民出售境内房地产时，出售款项原则上可能被预扣10.21%的税款。如果买方为个人，购买价格不超过1亿日元，且房产用于本人或亲属居住，则存在无需预扣的例外。对于海外卖家而言，需要区分按照出售总价计算的预扣税与最终根据房地产转让所得计算的税务负担。

所得税申报与纳税管理人

非居民出售日本房地产后，可能需要在日本办理所得税申报。国税厅说明，纳税人在提交申报书前需要指定纳税管理人，并向主管税务机关提交相关通知。纳税管理人可以由个人或法人担任，负责接收税务机关发出的相关文件等事务。交易时已经预扣的税款，可以根据具体情况通过申报进行结算，部分案件可能产生退税。因此，预扣金额不一定等于卖方最终需要承担的税额。

跨境卖房还涉及交易文件安排

居住在海外的日本房产所有者，在安排出售时还可能涉及身份核实、登记地址以及交易所需证明文件等问题。卖方的税务居民身份和买方支付价款的方式，都可能影响最终结算程序。即使房产是在居住日本期间购买的，迁居海外后出售也可能适用不同的税务处理。对于无法亲自到日本参加交易的卖方，准确准备相关文件和提前安排交易流程尤为重要。