成交减少与库存增加同时出现

东日本不动产流通机构8月10日公布2026年7月月度市场数据。首都圈二手公寓成交量为3638套，同比减少8.6%；库存达到47,151套，同比增长5.5%。每平方米平均成交价为84.17万日元，平均总成交价为5267万日元，分别同比下降1.5%和0.7%。当市场上待售房源增加而实际成交数量下降时，卖方不能仅凭“房价仍然很高”来判断出售难度，挂牌价格与真正能够成交的价格需要分开观察。

东京内部不同地区差异更大

首都圈统计包括东京都、神奈川县、埼玉县和千叶县，从东京核心区豪宅到郊区家庭型住宅都包含在内，因此5267万日元平均价格不能直接作为某一套房的估值依据。实际出售时，需要比较同一车站、相近房龄、建筑面积、楼层和朝向的近期真实成交，并结合当前竞争房源数量判断。在库存增加的环境中，定价过高而长期滞销的房源，与合理定价快速成交的房源之间的差距往往会扩大。

海外业主还应把出售周期纳入资金安排

非居民出售日本公寓时，除了售价，还要考虑交割、税务、海外本人确认等程序，因此实际回收资金的时间可能比日本国内业主更复杂。当库存上升后，业主是否必须在某个日期前完成出售，会对定价策略产生更明显影响。2026年下半年判断出售时机时，建议同时观察成交价格、成交数量和库存，而不是只关注价格指数或挂牌价。