成交、价格与库存三个指标同时转弱

东日本不动产流通机构于9月10日发布2026年8月月度市场报告。首都圈二手公寓成交3,180套，同比下降10.5%，已连续五个月低于上年同期；成交每平方米单价为81.6万日元，同比下降3.8%，连续第四个月下跌。与此同时，库存同比增加8.2%，连续第六个月增长。单个月份的数据不足以证明日本住宅价格已经进入全面下跌周期，但与2025年前后长期存在的供应紧张和卖方优势相比，2026年春季以后成交放缓、库存增加的趋势已更加明显。

高价环境下买方筛选更加严格

目前市场价格从长期水平来看仍处于高位，但卖方挂牌预期与买方实际支付能力之间的差距正在成为交易能否成立的重要因素。贷款利率上升、房价上涨以及管理费、修缮基金等持有成本都会限制购房预算。对海外投资者而言，仅比较日元购买价格已经不够，还需要同时考察实际租金、空置期、物业管理成本、未来维修支出和退出价格。库存增加意味着买家有更多选择，车站距离、楼龄、耐震标准、管理质量和长期修缮计划等条件之间的差异，也更容易反映到成交速度和最终价格中。

未来应关注库存是否推动进一步调价

接下来市场关注点是库存增加究竟只是季节性变化，还是会进一步造成销售周期延长和成交价格调整。卖方如果仍完全按照此前高点的成交案例定价，可能与当前购房者预算形成更大差距。另一方面，买家也不宜把首都圈平均数据理解为所有房源都会降价，应重点比较同一车站、相近面积、楼龄和管理条件下的最新实际成交案例。进入2026年秋季后，成交量、库存量、新增挂牌价格以及实际成交价格四项指标能否继续出现分化，将成为判断日本首都圈住宅市场是短期调整还是进入更长期供需正常化阶段的重要依据。