4月1日起变更登记正式成为法律义务

从2026年4月1日起，日本土地和建筑物所有人的地址、姓名等发生变化后，办理不动产变更登记不再只是自愿事项。根据日本法务省说明，不动产所有权登记名义人的地址或姓名发生变化，法人名称或所在地发生变化时，原则上需要自变化之日起两年内办理登记。过去即使搬家，不修改不动产登记簿上的地址也不违法，因此大量房产长期保留旧地址，这也是日本“所有人不明土地”问题产生的原因之一。新制度的目的之一，是让登记信息持续与真实所有人资料保持一致。

持有日本房产后迁居海外也需要注意

对保留日本房产后迁居海外的人而言，这项要求尤其容易被忽略。未来出售房产时，需要证明登记簿上的旧地址与现在的所有人是同一个人。如果多年未更新，可能需要寻找过去的住民票除票、户籍附票或海外地址证明等资料，手续会更加复杂。外国居民或外国法人申请成为日本不动产登记名义人时，日本也已经规定了相应的地址证明资料规则。因此，成为非居民并不意味着可以忽略日本的产权登记管理。

产权资料维护成为持有日本房产的日常管理事项

外国人与海外投资者持有日本房地产时，过去通常更关注租金、固定资产税和物业管理。地址变更登记义务化后，搬家、回国、公司所在地变更等事件也需要纳入长期持有管理。如果一直等到出售房产时才处理多年积累的地址变化，证明地址连续性的文件可能更难取得，并可能影响交易时间。法务省持续更新制度问答，但不同所有人的具体资料要求并不完全相同。从2026年开始，对长期持有日本房地产的人来说，定期确认登记名义人的姓名、地址或公司资料是否与现实情况一致，已经成为与税务和租赁管理同样重要的基础工作。