成交价格不一定等于卖方实际收款

日本国税厅关于向非居民购买房地产的制度说明指出，符合预扣税条件的交易中，买方需要从出售款项中扣除相应税款。按照2026年4月1日现行法律，原则税率为10.21%。例如，一套房产成交价为5,000万日元，按照该税率简单计算，预扣金额为510.5万日元。不过，实际是否需要预扣，还要根据买方身份、房产用途及其他法定条件判断。

买方缴税义务及例外

日本国税厅说明，在需要预扣的情况下，买方原则上应在支付交易价款的次月10日前向税务机关缴纳相应税款。如果买方是个人，购买价格不超过1亿日元，并将房产用于本人或亲属居住，则可能适用无需预扣的例外。公司购买房产或购买投资性物业不能当然适用这一例外。因此，在签署买卖合同和安排结算前，需要明确交易是否属于预扣税范围。

海外卖方需要提前计算可用资金

对于居住海外的房产所有者，预扣税可能导致交易当天实际收到的资金明显低于合同成交价格。如果卖方计划将出售款项汇往海外、偿还现有贷款或购买其他房产，实际可用资金就十分重要。此外，预扣金额并不一定等于最终房地产转让所得税，后续可能通过所得税申报进行结算。跨境房地产交易需要将合同价格与实际资金支付流程明确区分。