东京价格显著高于首都圈平均水平
根据东日本REINS最新市场资料，2026年8月东京都二手公寓实际成交每平方米单价约111.85万日元，而首都圈整体为81.6万日元。同期首都圈成交数量同比减少10.5%，成交单价同比下跌3.8%，整体市场已经出现一定调整，但东京仍保持明显的区域溢价。都心稀缺地段、主要车站步行圈以及较新、高品质住宅继续吸引购买资金。因此，看到“首都圈房价下降”的总体数据，并不能直接推导出某一套东京公寓的价格也以相同比例下降。
东京都内不同区域的价格分化不可忽视
东京23区、多摩地区以及都心核心区和外围住宅区的成交结构差异很大。高价物业成交比例变化本身也会影响平均价格，因此不能简单用全东京都平均单价为具体房源估值。海外买家在比较东京物业时，更应参考同一车站、相近楼龄、面积和楼盘等级的近期实际成交，同时检查管理费、修缮基金、长期维修计划和当地租赁需求。对于总价超过1亿日元的房源，潜在买家数量通常更加有限，即使资产地段优秀，未来出售速度也会因楼盘品质和定价方式而出现明显差异。
市场重点正从“多贵”转向“能否顺利成交”
2026年下半年观察东京住宅市场，除了价格高度，还需要关注高价房源需要多长时间才能成交。库存增加时，按照当前市场合理定价的房源与沿用过去高点挂牌的房源，其销售周期可能迅速拉开。买方的选择和议价空间可能增加，卖方则需要更多参考最近数月的实际成交，而不是历史最高价。外国人与非居民投资者还必须考虑汇率、贷款条件、日本税费、物业管理成本以及最终出售时的退出成本。东京仍是日本最昂贵的住宅市场之一，但在当前阶段，具体资产的流动性正在变得和价格本身同样重要。