首都圈平均价格达到5928万日元

At Home于8月31日公布的2026年7月首都圈二手公寓价格数据显示，每套平均价格为5928万日元，环比和同比均连续24个月上涨。调查覆盖的8个地区已连续15个月全部同比上涨。东京23区、东京都下、横滨和川崎、埼玉市以及千叶县西部等多个地区刷新2017年1月以来最高纪录，说明二手住宅价格上涨并不仅限于东京核心区。

东京23区短期涨幅开始收窄

值得注意的是，东京23区环比涨幅已缩小至0.2%。过去几年，东京二手公寓受到新房价格上涨、核心区土地供应有限等因素支撑，但绝对价格越高，可承担购房成本的买家群体就越有限。同时，日本利率上升会影响使用住房贷款的购房者预算。因此，今后除了挂牌价格，还需要观察成交周期、议价幅度以及实际成交价格是否出现变化。

海外投资者应同时分析租金和持有成本

对于外国投资者和非居民买家而言，仅看日元计价房价上涨不足以判断投资价值。如果购入价格的涨幅超过租金涨幅，出租收益率就会下降。此外，物业管理费、修缮基金、固定资产税以及未来大规模维修都会影响净收益。在当前东京房地产处于高价区间的情况下，购买价格、稳定租金、长期持有费用及未来转售流动性需要放在同一框架内分析。