出租住宅开工6362套
东京都政府8月7日公布，2026年6月东京新建住宅开工10,792套，同比增长16.0%，连续第三个月高于上年同期。其中自住住宅1,147套，同比增长12.7%；出租住宅6,362套，增长14.4%；分售住宅3,180套，增长23.5%。分售住宅中，公寓为1,481套，同比增长18.2%，独栋住宅为1,612套，增长28.7%。东京核心三区当月开工226套，同比增长88.3%。由于大型项目开工时间会使单月数据出现较大波动，但出租与分售住宅同时增长，说明东京未来住宅供应管线正在扩大。
供应增加不等于马上出现过剩
住宅开工属于未来供应的先行指标，并不是当前市场库存。一个项目从开工到正式出售或出租存在时间差，而且东京不同区、不同车站、面积和房龄之间的供需差异很大。6月出租住宅开工超过6300套，未来可能增加部分地区的出租房竞争，但人口流入、家庭数量和就业等需求因素也会同时影响市场。海外投资者购买东京出租公寓时，不宜仅凭东京整体开工增加就判断租金将下降，而应进一步查看目标车站周边的新建项目、现有出租库存和实际成交租金。
投资判断应把未来竞争供应纳入计算
分售住宅开工上升意味着未来数月乃至数年将有更多新房进入市场。购买二手公寓时，需要了解附近是否存在大型新建项目；出租房业主则要考虑旧物业在设备、节能性能和租金方面如何与新房竞争。对于东京房地产，房价只是其中一个指标。将东京都住宅开工、REINS二手成交和出租市场数据结合观察，才能判断新增供应是否真正开始影响售价、空置率和租金。